0 引言

房地产业作在过去的数十年里得到长足的发展，工程造价咨询作为衍生产业链中的一环也越来越受重视。针对工程项目建设的各个阶段实行全过程造价咨询管理，通过科学的技术手段全面而连续的进行工程造价控制，确保项目参与各方等经济利益显得尤为重要。

全过程造价咨询是从项目方案开始至项目竣工结束为止的全过程造价管理工作。在项目实施过程中，根据项目实际进展情况对偏离成本的科目及时进行控制与调整，缩小投资偏差，控制投资风险。

1 工程概况

本项目位于宝山区刘行镇，南侧临沪联路，西侧临宝正路，北侧临福双路，东侧临联杨路，占地面积m2，总建筑面积m2，总投资 万元。其1#~7#楼为普通商品房（地上16-18 层）；8#楼一层为配套公建，二层以上为保障性住房及自持租赁房（地上14~17 层）；9#楼为配套地下车库；10#~13#楼为配套变电站（地上1 层，半地下夹层1 层）；14#、15#楼为配套垃圾房（地上一层）。目前该项目桩基围护已施工完成，进入地下结构的施工阶段，精装修、景观、消防、空调等专业工程正在招标启动过程中。

2 本项目造价控制难点介绍

本项目土地出让成本13.5 亿元，出让时附带要求在基地内建造一栋保障房免费提供给政府及一栋不可售卖的自持公寓，同时整个基地实施绿箭三星标准，而周边类似房屋售价为元/平方，导致建筑开发成本压力非常大。其次开发商要在本项目内首次尝试项目快开发，计划在22 个月内完成设计、招标、施工（含精装）、验收及交房验收的全过程。再次本项目结构为目前推广的装配式剪力墙结构，同时须同步实施绿建三星、海绵城市等时下流行的新技术。面对各种困难、压力下，本项目的开发商实施全过程造价咨询并推行成本一票否决制。

在此背景下情况下，公司在与建设单位签署全过程造价咨询委托合同后，成立项目组，由笔者全面负责实施。笔者根据本项目的实际情况，制定全过程造价咨询实施方案，为建设单位提供全过程的各项咨询服务。

3 全过程造价控制要点

由于本项目成本压力巨大，进行实时有效的动态成本控制尤为重要，下面从项目实施的各阶段分别阐述全过程造价控制的重要性。

3.1 决策阶段的造价控制要点

此阶段也可称作项目的估测阶段，确定明确的目标成本，作为整个项目投资成本的最高限价，同时也作为考核设计经济合理性的依据。

本项目实施过程中根据建筑师提供的设计方案及类似项目的技术经济指标进行目标成本的测算后，发现建安成本达到5500 元/m2，远超估算成本，相关的测算成果文件第一时间递交开发商。设计随后进行修改：主楼由原来的2 幢16 层、5 幢17层、及 1 幢 14~16 层调整为 4 幢 16 层、1 幢 17 层、2 幢 18 层及 1幢14 层~17 层。8#房外墙260 厚预制保温叠合外墙板（PCTF）调整为200 厚PC 墙板同时建筑立面同步进行调整。而后笔者组织人员根据设计调整后的方案重新进行目标成本的测算，直到与估算成本相匹配，从而确立本项目的建安目标成本 万元。

3.2 设计阶段的造价控制要点

设计阶段是全过程造价咨询的重点，一个项目设计优劣对于工程造价的影响达70%以上，因此在项目设计阶段的提早介入，对设计方案进行技术经济分析及投资分解，明确设计的造价控制目标，推行限额设计成为此时必不可少的工作。本项目中举例如下：

（1）众所周知水泥土重力式挡墙施工简单，无支撑，施工方便但水平变形较大，对周边环境有影响。钻孔灌注桩+三轴水泥土搅拌桩止水围护体刚度大，工艺成熟，平面布置灵活但泥浆较多且需另做止水帷幕。SMW 工法桩优点占地小、速度快，但型钢为租赁，价格与工期关系密切。故围护方案出来后，笔者马上响应建设单位要求，对围护进行仔细测算，做好方案的必选工作。方案一：重力坝+东北二个方向局部SMW 工法桩一道斜抛撑，测算费用为1268 万元；方案二：重力坝+东南北三个方向局部SMW工法桩一道斜抛撑，测算费用为1153 万元；方案三：重力坝+西北及东北两个角局部采用钢筋混凝土支撑，测算费用为1100万元。

（2）本工程住宅1#~8#楼采用装配式建筑形式，项目建筑单体预制率不低于40%，因此PC 构件量价直接影响本项目的工程造价。经过详细测算，PC 成本的主要构成PC 构件制作费用（可专业分包）、PC 施工费及PC 的相关措施费相较混凝土结构、砌体、措施费及其他费用增加约500 元/m2。故对本项目我采用现浇剪力墙结构+PC 加成的方法，经方案测算并对比同类项目要求设计单位通过计算将原先钢筋60kg/m2指标降低到合理的50kg/m2以内，商品混凝土指标通过计算相应也限定在合理的0.45m3/m2指标内优化。对于PC 价格，笔者对比施工中的类似项目价格并深入市场进行调查，在确保投标单位可施工的情况下，降低费用约600 万元。

文章来源：《水利与建筑工程学报》 网址: http://www.jzgcjsysjzzs.cn/qikandaodu/2021/0804/1141.html

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